Como Funciona o Financiamento de Imóveis na Planta em Salvador

O financiamento de imóvel na planta em Salvador acontece em duas fases: durante a obra, o pagamento é feito à construtora, corrigido pelo INCC e sem juros bancários; após a entrega das chaves, o saldo restante passa a ser financiado por um banco, com juros e prazo de longo prazo.

Financiar um imóvel na planta em Salvador funciona em duas etapas distintas: enquanto a obra está em andamento, você paga diretamente à construtora, geralmente com entrada parcelada e reajuste pelo INCC; depois que o imóvel fica pronto e recebe o Habite-se, o saldo remanescente é quitado por meio de financiamento bancário tradicional, com juros e prazo de até 35 anos.

Índice

• Quais são as duas fases do financiamento na planta?
• Quanto costuma ser a entrada de um imóvel na planta?
• Como funcionam as parcelas antes da entrega das chaves?
• O que muda depois da entrega das chaves?
• Posso usar o FGTS no financiamento na planta?
• Ponto de vista
• Perguntas frequentes

Quais são as duas fases do financiamento na planta?

A primeira fase vai da assinatura do contrato até a entrega das chaves, com pagamentos feitos diretamente à construtora. A segunda começa após o Habite-se, quando o saldo devedor passa a ser financiado por um banco.

Durante a fase pré-chaves, não há envolvimento do banco: o comprador negocia diretamente com a incorporadora um cronograma de pagamento próprio, que costuma incluir entrada, parcelas mensais e reforços periódicos (chamados de "balões"), geralmente semestrais ou anuais. Só depois que a construção é concluída e o imóvel passa a existir juridicamente é que entra o financiamento bancário propriamente dito, com análise de crédito, taxa de juros e sistema de amortização definidos pelo banco escolhido.

Quanto costuma ser a entrada de um imóvel na planta?

A entrada de um imóvel na planta costuma variar entre 20% e 30% do valor total, mas pode ser diluída ao longo da obra em vez de paga de uma vez.

Diferente do imóvel usado, onde a entrada normalmente precisa ser paga à vista antes da assinatura, na planta esse valor pode ser fracionado em parcelas mensais durante todo o período de construção. Isso reduz o impacto imediato no orçamento, mas exige planejamento de médio prazo, já que o valor das parcelas é corrigido mês a mês pelo INCC.

Como funcionam as parcelas antes da entrega das chaves?

As parcelas pré-chaves costumam ser divididas em mensais menores e reforços maiores em datas específicas do contrato, todas corrigidas pelo INCC, sem cobrança de juros bancários tradicionais nessa fase.

É importante diferenciar essa correção monetária da cobrança de juros: durante a obra, o valor sobe para acompanhar o custo real da construção, não para remunerar crédito bancário. Ainda assim, algumas construtoras cobram uma taxa própria de obra vinculada ao avanço da construção, o que reforça a importância de ler o contrato com atenção antes de assinar, principalmente as cláusulas sobre reajuste e eventuais taxas administrativas.

O que muda depois da entrega das chaves?

Depois da entrega, o saldo devedor deixa de ser corrigido pelo INCC e passa a ser financiado por um banco, com juros, prazo de até 35 anos e sistema de amortização SAC ou Tabela Price.

Nessa fase, o comprador pode contratar o financiamento com a Caixa ou outro banco de sua escolha, desde que aprovado na análise de crédito. É possível financiar até 80% do valor de avaliação do imóvel, dependendo da instituição e do perfil de renda. Vale lembrar que, mesmo que o comprador já tenha iniciado uma pré-análise de crédito durante a fase de obra, a aprovação definitiva costuma acontecer perto da entrega, quando o banco já pode avaliar o imóvel pronto.

Posso usar o FGTS no financiamento na planta?

Sim, o FGTS pode ser usado tanto para compor a entrada quanto para abater o saldo devedor depois da entrega das chaves, desde que o comprador atenda aos critérios do Sistema Financeiro de Habitação.

Isso inclui ter pelo menos três anos de contribuição ao fundo, não possuir outro financiamento ativo dentro do SFH e não ser proprietário de outro imóvel residencial na mesma região metropolitana do imóvel adquirido. O uso do FGTS costuma ser mais relevante na fase pós-chaves, quando entra o financiamento bancário, do que durante o pagamento direto à construtora.

Ponto de vista de Roberto Francisco

O erro mais comum que vejo em quem compra na planta pela primeira vez é olhar só para o valor da parcela do lançamento, sem simular como fica o financiamento bancário depois da entrega das chaves. São duas contas diferentes, com regras diferentes, e o cliente precisa estar aprovado nas duas pontas, não só na primeira. Antes de fechar qualquer negócio na planta, eu sempre oriento o cliente a fazer uma pré-análise de crédito com o banco, mesmo que a aprovação definitiva só venha perto da entrega, porque isso evita a situação mais desconfortável possível: pagar anos de parcelas à construtora e descobrir, na reta final, que o financiamento bancário não sai como esperado.

Perguntas frequentes

Preciso ter aprovação de crédito bancário para comprar na planta?

Não no momento da assinatura, mas é recomendável fazer uma pré-análise, já que a aprovação definitiva do financiamento bancário só ocorre perto da entrega das chaves.

O que acontece se eu não conseguir financiamento bancário na entrega das chaves?

Depende do contrato, mas normalmente o comprador precisa negociar outras condições com a construtora ou buscar outra instituição financeira para viabilizar a quitação.

A entrada da planta pode ser totalmente parcelada, sem entrada à vista?

Depende da construtora e do empreendimento; muitas oferecem entrada parcelada, mas algumas ainda exigem um valor inicial mínimo à vista.

O reajuste pelo INCC continua depois da entrega das chaves?

Não. Após a entrega, o saldo remanescente passa a seguir as regras do financiamento bancário, geralmente corrigido pela TR, não mais pelo INCC.

É possível trocar de banco na hora de financiar depois da entrega?

Sim, o comprador pode escolher qualquer banco autorizado para o financiamento pós-chaves, não precisa necessariamente ser o banco indicado pela construtora.

Fontes consultadas

• Caixa Econômica Federal (caixa.gov.br): sustenta as condições de financiamento bancário pós-entrega, o percentual financiável e as regras de uso do FGTS.
• FGV IBRE: sustenta a explicação sobre o papel do INCC na correção das parcelas durante a fase de obra.

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